CUB: saiba como calcular o custo unitário básico na sua obra
O Custo unitário básico, ou CUB, é o parâmetro dos custos envolvidos em uma obra. Os valores são levantados de acordo com os projetos considerados na NBR 12721. O parâmetro foi elaborado no ano de 1964, de acordo com a Lei Federal número 4.591.
O CUB é um indicador macroeconômico de custos da construção civil. Vale lembrar que os valores obtidos são usados para estimativa, mas nunca representarão o custo final da obra. Neste texto, confira maiores informações sobre o custo unitário básico, as tipologias de imóveis, as reduções consideradas e os itens que não são compreendidos no levantamento.
Desenvolvimento do CUB
O custo unitário básico foi concebido como referência para valores de empreendimentos. Os parâmetros são utilizados como disciplinadores do mercado da construção civil. Outra característica interessante é a possibilidade de observação da progressão do CUB ao longo de seus quarenta anos.
Os valores do CUB são levantados a nível estadual e os sindicatos da indústria e construção civil (Sinduscon) devem disponibilizá-los até o quinto dia do mês seguinte. Por exemplo, no mês de julho, os valores utilizados serão os obtidos no mês de junho. Os rendimentos são calculados para a construção de obras novas e em terreno limpo.
O CUB é um referencial para o valor dos imóveis. A normativa aplicada como base de cálculo é a NBR 12721. A norma, elaborada em 1964 foi atualizada no ano de 2006. A atualização se deu com o objetivo de demonstrar critérios e sistemas construtivos mais coerentes com o utilizado no mercado, no momento.
O lote básico de insumos considerado é composto por materiais, mão de obra, despesas administrativas e equipamentos. Alguns itens não são considerados na composição. Por isso, afirma-se que o CUB não fornece o valor final da edificação. Falaremos sobre os serviços não constituintes em um próximo tópico.
Tipologias de imóvel
Os custos de obra variam em função da tipologia do imóvel e padrão de acabamento. Pensando nisso, o CUB referencia imóveis residenciais e comerciais, com diferentes programas de necessidade e insumos. As abreviações utilizadas são:
- R1: residência unifamiliar;
- R8: residência multifamiliar;
- R16: residência multifamiliar;
- PP4: prédio popular;
- PIS: projeto de interesse social;
- RP1Q: residência popular com um quarto;
- CAL8: comercial de andares livres;
- CSL8: comercial de salas e lojas;
- CSL16: comercial de salas e lojas;
- GI: galpão industrial.
Além das tipologias, os diferentes padrões de acabamento são: padrão baixo, médio e alto.
Projetos padrão
Os projetos padrão são caracterizados e exemplificados na NBR 12721. São utilizados como referência no cálculo de valor total para cada tipo de edificação. Todos os projetos apresentam plantas, detalhes arquitetônicos e memoriais descritivos.
Os projetos padrão considerados no cálculo do CUB foram atualizados no ano de 2006. As alterações consideraram os novos tipos de imóveis, os sistemas e os acabamentos utilizados.
Nos projetos padrão, todos os itens e sistemas são conhecidos. Elabora-se o levantamento dos itens constituintes da obra e utiliza-se, no mínimo, vinte referências para obter a média de valor de cada insumo. Assim, calcula-se o custo total da obra e, ao dividi-lo pela área chega-se ao custo unitário por metro quadrado.
Os valores obtidos por parâmetros da ABNT consideram o número e o tipo de pavimentos. Observe a existência de pavimentos especiais como subsolos e garagens, por exemplo.
Quanto aos padrões de acabamento da edificação, eles podem ser baixo, médio ou alto. Serão variáveis de acordo com a qualidade dos materiais utilizados na construção, com o número total de unidades da edificação e cômodos em cada unidade. Todas essas informações são relevantes para o cálculo do custo unitário básico das construções.
Áreas e redutores
Os redutores serão aplicados para estimar o valor devido ao INSS e à receita federal ao final da obra. As alíquotas serão calculadas de acordo com as áreas informadas no projeto arquitetônico. Os percentuais são variáveis, de acordo com a área. Os valores considerados são os seguintes:
| Área | Percentual a considerar |
| Primeiros 100m² | percentual de 4% |
| Entre 100m² e 200m² | percentual de 8% |
| Entre 200m² e 300m² | percentual de 14% |
| Área restante acima de 300m² | percentual de 20% |
Cálculo do custo global
O custo global da obra, ou CGO, é a soma dos valores básicos com os itens não considerados no CUB. Multiplique o custo unitário básico pela área da edificação. Adote valores referentes ao projeto padrão mais similar à edificação em avaliação.
Adicione os valores não considerados como: elevadores, despesas indiretas, emolumentos, impostos, taxas, projetos, remuneração do incorporador e remuneração do construtor.
Um exemplo da adoção da tipologia da edificação: calcular o valor de uma obra com 60m² e padrão de acabamento baixo. A referência mais próxima é a R1-B, onde o projeto tem 58,64 m² e padrão de acabamento coerente.
Itens não considerados no CUB
Os cálculos utilizam valores que podem ser padronizados, portanto, apresentam pouca variabilidade. Já os serviços e itens que podem diferir muito em valor não são considerados no CUB. Verifique os principais serviços e itens da obra não contemplados no custo unitário básico:
- projetos de arquitetura e projetos complementares, tais como estrutural, elétrico, instalações hidrossanitárias;
- submuramentos, tirantes e paredes-diafragma;
- rebaixamento de lençol freático;
- equipamentos e instalações específicas, como elevadores e bombas;
- playground e recreação;
- urbanização e serviços de jardinagem;
- taxas, impostos e documentação de condomínio;
- remuneração de construtores;
- remuneração de incorporadores
- fundações e serviços de infraestrutura;
- muros e portões.
Os valores do CUB possibilitam avaliar parcialmente os custos globais de uma obra. E aí você deve se perguntar: se a avaliação é parcial, o parâmetro é uma boa base? Sim, além de fornecer dados realistas, o CUB é uma referência confiável.
Lembre que a estimativa pode ser utilizada como parâmetro de mercado e para avaliação da viabilidade do empreendimento. O valor final da obra será afetado por custos indiretos e vários itens não compreendidos no CUB, conforme citamos.
A medição dos custos unitários básicos ressalta a importância do planejamento de obras. Para manter o projeto de acordo com o orçado é importante planejar e gerenciar a construção. Utilize as ferramentas de gestão de obras para aumentar a eficiência de suas construções.
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