Como fazer análise de viabilidade econômica de um empreendimento
Todo empreendimento de sucesso tem uma coisa em comum: a primeira etapa é a análise de viabilidade econômica. Essa análise é responsável por considerar informações como localização, área do terreno, tipo de empreendimento, investimento, fluxo de caixa, lucro, entre outras.
A partir dessa análise, observa-se e conclui-se se um projeto é viável financeiramente e tecnicamente, assim como estima-se o retorno, saídas, entradas, entre outros aspectos que envolvem a criação de um empreendimento.
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O que é análise de viabilidade econômica
O estudo de viabilidade econômica é feito, em geral, pelo incorporador para auxiliar a etapa de tomada de decisões. Essa atividade envolve consultar leis, normas técnicas, regulamentos, estudar o mercado, analisar e propor possibilidades. Além disso, também é realizada uma breve gestão de riscos.
A primeira etapa dessa análise consiste em selecionar e triar possíveis terrenos até que o melhor seja escolhido. Posteriormente, são observadas as leis urbanísticas de forma a verificar quais impactos elas podem causar no projeto arquitetônico e, consequentemente, na viabilidade da obra.
Além disso, analisa-se também a oferta de empreendimentos na região escolhida, a fim de identificar os principais nichos de mercado, as dificuldades da região e as oportunidades para o desenvolvimento do empreendimento e qual o tipo mais promissor.
Também deve ser feito o estudo de implantação de forma que teste diversas possibilidades, tanto de arranjos, dimensões, pavimentos, ocupação, entre outras. Por fim, é realizado o estudo econômico e financeiro, testando resultados à medida que as variáveis são alteradas. Nessa etapa também é realizada a análise dos riscos financeiros envolvidos.
A análise de viabilidade também pode ser feita após a procura por parte do cliente que fornecerá informações como localização desejada ou terreno já comprado, tipo de empreendimento desejado, entre outras informações de partida. Então, o profissional realizará o estudo por meio do desenvolvimento de propostas que atendam tanto às solicitações do cliente quanto às legislações.
Qual a importância de fazer essa análise para projetos de construção civil
A análise de viabilidade determina se a empresa ou o cliente interessado terá condições de arcar com o projeto de um empreendimento, assim como se ele será bem-sucedido e se proporcionará rentabilidade e lucratividade — evitando que um projeto não rentável seja levado em frente.
Portanto, a análise de viabilidade é importante para que investidores, construtores, empresas e compradores avaliem de forma precisa em que empreendimentos devem investir e aplicar seus recursos.
Além disso, essa análise permite quantificar o retorno financeiro que será alcançado de forma a verificar se existem outros investimentos que são menos arriscados e mais rentáveis, como por exemplo os bancários ou de dívidas públicas.
A análise de viabilidade econômica também possibilita que o retorno financeiro do projeto seja acima da média de mercado, pois estipula aspectos como um fluxo de caixa mais eficiente, redução de riscos e, como consequência, maior lucratividade.
Somado a isso, é possível estimar o valor de venda de cada unidade, condições de pagamento que são viáveis, quantidade de venda necessária em cada época e obtenção de indicadores, como taxas internas de retorno, Valor Presente Líquido, entre outros.
O que deve ser levado em consideração na análise de viabilidade econômica
Receita
A receita está relacionada com o valor de venda do empreendimento, ou de cada unidade. Para isso, após a determinação do custo total do empreendimento, é calculado o custo de cada unidade — quando for o caso. A partir do cálculo do custo de produção, que envolve também as demais despesas, quando somado o lucro e impostos, obtêm-se a receita.
Fluxo de caixa
O fluxo de caixa se relaciona com todas as saídas e entradas. Programar e analisar essas possibilidades é muito importante, pois quanto mais tardias forem as saídas, maior a lucratividade do empreendimento, em geral. Uma forma muito comum de retardar investimentos financeiros, ou seja, saídas, é a realização de permuta pelo terreno em troca de unidades do empreendimento.
Custos e despesas
Essa etapa consiste em realizar um orçamento baseado no CUB. Para isso, primeiramente deve-se definir as dimensões características de cada modelo e posteriormente multiplicar pelo valor médio obtido no CUB ou por valores históricos da empresa. É importante acrescentar a essa etapa custos que não são inclusos no CUB, como fundações, elevadores, despesas com publicidade, com a unidade de demonstração, entre outros.
Investimentos
É muito importante verificar qual será o investimento realizado e quais as opções. Esse investimento será feito todo de uma vez? Será realizado pela empresa, por um cliente ou por terceiros? Será realizado um empréstimo? Essas respostas representam grande interferência no custo final. A projeção de vendas também é muito importante nessa etapa, principalmente porque quanto maior a projeção de vendas, menor é a necessidade de investimento próprio, mais rápido é o retorno e maior a lucratividade final.
Por que realizar esse estudo a cada novo empreendimento
Cada empreendimento estará em determinado lote, localidade, região e, consequentemente, apresentará diferentes riscos, desafios, aceitação, resultados, etc. Portanto, a cada novo empreendimento é essencial que seja realizada uma análise de viabilidade, mesmo que o projeto seja similar ao que já foi realizado anteriormente, a região seja próxima ou até a mesma.
Um exemplo muito simples para essa necessidade se refere às possíveis diferenças de características e resistência em um mesmo terreno, aumentando a possibilidade de diferença entre diferentes lotes, ainda que na mesma localidade. Existem características do terreno que podem inviabilizar financeiramente um projeto, pois o solo pode demandar fundações muito profundas ou custosas.
Como se vê, a análise de viabilidade econômica é de extrema importância para o sucesso de um empreendimento e para que ele seja executado de forma segura, com riscos controlados, planejamento financeiro, fluxo de caixa definido, previsão de vendas, custo das unidades e lucratividade. Assim, consequentemente, o retorno do empreendimento é maior e o investimento é mais controlado.
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